공인중개사 없이 월세 재계약, 이것만 알면 정말 쉽습니다!
목차
- 공인중개사 없는 월세 재계약, 왜 좋을까요?
- 월세 재계약 전, 반드시 확인해야 할 3가지
- 월세 재계약의 종류: 묵시적 갱신과 합의 갱신
- 묵시적 갱신: 복잡한 절차 없이 자동 연장되는 경우
- 합의 갱신: 새로운 조건으로 계약하는 방법
- 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 필수 항목
- 월세 재계약 시 주의해야 할 점
- 월세 재계약 Q&A
1. 공인중개사 없는 월세 재계약, 왜 좋을까요?
월세 계약 기간이 끝나고 다시 계약을 연장할 때, 많은 분이 공인중개사를 통해 재계약을 진행합니다. 하지만 임대인과 임차인이 직접 만나서 재계약하는 것은 생각보다 복잡하지 않습니다. 오히려 공인중개사에게 중개수수료를 지불하지 않아도 된다는 큰 장점이 있습니다. 보통 중개수수료는 새로운 계약이 체결될 때 발생하는 비용이지만, 재계약 시에도 관례적으로 임대인과 임차인이 나누어 부담하는 경우가 많습니다. 이러한 불필요한 비용을 절약할 수 있다는 점은 임차인과 임대인 모두에게 큰 이점입니다. 게다가 공인중개사의 스케줄에 맞춰야 하는 번거로움 없이 원하는 시간에 편하게 진행할 수 있어 시간적으로도 매우 효율적입니다.
2. 월세 재계약 전, 반드시 확인해야 할 3가지
재계약을 시작하기 전에 몇 가지 중요한 사항을 미리 확인하고 준비하는 것이 좋습니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 예방하고 원활하게 재계약을 마무리할 수 있습니다.
첫째, 기존 계약서 내용 확인입니다. 현재 계약서에 명시된 계약 기간, 보증금, 월세, 특약사항 등을 꼼꼼하게 다시 읽어보세요. 특히 월세 인상률 제한, 계약갱신청구권 등 법적으로 보호받을 수 있는 권리에 대한 내용을 숙지하는 것이 중요합니다.
둘째, 임대인과의 소통입니다. 재계약 의사가 있다면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 먼저 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 문자 메시지나 이메일 등 증거가 남는 방법으로 소통하는 것이 좋습니다. 단순히 “계약 연장하고 싶습니다”라는 의사 표현뿐 아니라, 보증금이나 월세 변동 여부, 수리 등 원하는 조건이 있다면 미리 협의하는 시간을 갖는 것이 좋습니다.
셋째, 주변 시세 조사입니다. 재계약 조건을 협의하기 전에 현재 살고 있는 집 주변의 월세 시세를 확인해 보세요. 특히 전세사기 등으로 전월세 시장의 변동성이 큰 요즘 같은 시기에는 주변 시세를 파악하여 적정한 월세 수준을 가늠하는 것이 중요합니다. 이는 임대인이 월세 인상을 요구할 때 합리적인 근거를 제시하는 데 도움이 될 수 있습니다.
3. 월세 재계약의 종류: 묵시적 갱신과 합의 갱신
월세 재계약은 크게 두 가지 방식으로 나뉩니다. 임대차보호법에 따라 자동으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신과, 임대인과 임차인이 새로운 조건에 합의하여 계약서를 다시 작성하는 합의 갱신입니다. 각 방식의 특징과 절차를 정확히 이해하고 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
4. 묵시적 갱신: 복잡한 절차 없이 자동 연장되는 경우
묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 조건 변경이나 계약 해지에 대한 통보를 하지 않았을 때 자동으로 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 주택임대차보호법 제6조에 따라 임차인을 보호하기 위한 제도로, 복잡한 계약서 작성 절차 없이 자동으로 계약이 연장되므로 가장 편리한 방법입니다.
묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 2년간 연장됩니다. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 경우 임대인은 계약 해지 통보 후 3개월이 지나면 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
주의할 점은, 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않는다는 점입니다. 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝날 때 임차인이 1회에 한하여 계약을 2년간 연장할 수 있는 권리인데, 묵시적 갱신은 이와 별개로 처리됩니다. 따라서 묵시적 갱신으로 2년을 더 거주한 후, 또다시 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
5. 합의 갱신: 새로운 조건으로 계약하는 방법
합의 갱신은 임대인과 임차인이 만나 월세나 보증금 등 계약 조건을 새롭게 협의하여 재계약하는 방식입니다. 주로 월세 인상이나 기타 특약사항을 추가하고 싶을 때 사용됩니다. 합의 갱신은 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 이 때, 기존 계약서의 내용을 참고하여 새로운 계약서를 작성하면 됩니다. 기존 계약서의 내용을 그대로 따르면서 변경된 부분만 수정하면 되므로 생각보다 어렵지 않습니다.
새로운 계약서를 작성할 때는 반드시 계약 당사자인 임대인과 임차인의 신분증을 확인하여 본인 여부를 확인해야 합니다. 만약 대리인이 온다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 월세 금액이 변경된다면 해당 내용을 명확하게 기재하고, 만약 보증금 일부를 증액하거나 감액하는 경우 그 금액과 납입 방법을 명확히 명시해야 합니다.
6. 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 필수 항목
새로운 계약서를 작성할 때에는 다음 항목들을 빠짐없이 기재하는 것이 중요합니다.
- 계약 당사자 정보: 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처
- 부동산의 표시: 임대할 주택의 주소, 건물명, 동/호수
- 계약 내용: 보증금, 월세, 계약 기간 (시작일과 종료일), 월세 납입일
- 특약사항: 기존 계약서에 있는 특약사항 중 유지할 내용과 새롭게 추가할 내용을 명확히 기재합니다. (예: 반려동물 사육 가능 여부, 시설물 파손 시 부담 주체 등)
- 계약일: 재계약서 작성 날짜를 명확히 기재합니다.
계약서 양식은 법무부 또는 대한법률구조공단 홈페이지에서 제공하는 표준임대차계약서 양식을 참고하면 편리합니다. 양식에 맞춰 빈칸을 채워 넣고, 변경된 내용만 수정하면 됩니다. 계약서 작성 후에는 임대인과 임차인 모두 서명 또는 날인하고, 각자 한 부씩 원본을 보관해야 합니다.
7. 월세 재계약 시 주의해야 할 점
공인중개사 없이 재계약하는 경우 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 첫째, 확정일자를 다시 받으셔야 합니다. 합의 갱신으로 보증금이나 월세가 변경된 경우에는 변경된 내용으로 새롭게 작성된 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다. 특히 보증금이 증액되었다면 증액된 보증금에 대해 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 다시 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 기존 계약서에 받았던 확정일자는 그대로 유효하며, 변경된 내용에 대해서만 새롭게 확정일자를 받는 것입니다. 동 주민센터 또는 인터넷 등기소를 통해 간단하게 신청할 수 있습니다.
둘째, 계약갱신청구권 사용 여부를 명확히 하세요. 합의 갱신 시 계약서 특약사항에 “이 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권 행사에 의한 계약임” 이라는 문구를 추가하는 것이 좋습니다. 임대인이 갱신청구권 사용을 인정하지 않는 경우가 있기 때문에, 추후 분쟁을 막기 위해 명시적으로 기재하는 것이 안전합니다.
셋째, 모든 소통 내용을 기록으로 남기세요. 전화 통화보다는 문자 메시지, 카카오톡, 이메일 등 증거가 남는 수단으로 임대인과 소통하는 것이 좋습니다. 계약 조건 변경이나 협의 내용 등 중요한 사안은 서면으로 남겨두는 습관을 들이세요.
8. 월세 재계약 Q&A
Q. 묵시적 갱신 후 임차인이 계약 해지를 통보하면 보증금은 언제 돌려받을 수 있나요?
A. 묵시적 갱신 후 임차인이 해지 통보를 하면, 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 따라서 통보 후 3개월 이내에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
Q. 임대인이 월세를 5% 넘게 올려달라고 하는데 무조건 응해야 하나요?
A. 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 사용 시 보증금 또는 월세의 증액은 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 묵시적 갱신이나 합의 갱신 시에도 임대인은 월세를 과도하게 인상할 수 없으며, 주변 시세 등을 고려하여 협의해야 합니다. 만약 임대인이 과도한 인상을 요구한다면 법률 전문가의 도움을 받거나 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.