전월세 계약 연장, 복잡하게 생각하지 마세요! 가장 쉽고 확실한 방법
목차
- 전월세 계약, 갱신이냐 재계약이냐?
- 계약 만료 전 반드시 알아야 할 ‘묵시적 갱신’
- 묵시적 갱신의 장점과 단점
- 전세 계약 연장을 위한 ‘계약 갱신 청구권’
- 계약 갱신 청구권 사용 방법 및 유의사항
- 집주인이 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있는 9가지 이유
- 전세 보증금 및 월세 증액은 어떻게?
- 계약서 다시 쓰기: 재계약 시 필수 확인 사항
- 전월세 계약 연장 시 전입신고와 확정일자
- 가장 쉬운 월세 계약 연장 방법 요약
전월세 계약, 갱신이냐 재계약이냐?
전월세 계약 만료일이 다가올 때마다 많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 ‘갱신’과 ‘재계약’의 차이입니다. 간단하게 설명하자면, 갱신은 기존 계약의 내용을 그대로 이어가는 것을 의미하며, 주로 계약 갱신 청구권을 사용하여 임대차 기간을 연장하는 경우에 해당합니다. 반면, 재계약은 기존 계약을 종료하고 새로운 조건으로 다시 계약을 맺는 것을 말합니다. 예를 들어, 보증금이나 월세를 인상하거나 임대차 기간을 변경하는 등 계약 내용에 변동이 있을 때 주로 재계약을 진행하게 됩니다. 이 두 가지를 명확히 구분하는 것이 계약 연장 절차를 시작하기 위한 첫걸음입니다.
계약 만료 전 반드시 알아야 할 ‘묵시적 갱신’
계약 만료일이 다가오는데 집주인이나 세입자 모두 아무런 말이 없다면 어떻게 될까요? 바로 묵시적 갱신이 이루어지게 됩니다. 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 명시된 제도로, 임대인(집주인)은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인(세입자)은 계약 만료 2개월 전까지 계약 해지나 조건 변경에 대한 통지를 하지 않으면 기존과 동일한 조건으로 임대차 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 계약 기간은 기존과 동일한 2년으로 간주됩니다. 묵시적 갱신은 별도의 절차 없이 자동으로 효력이 발생하므로, 계약 연장을 원하는 경우 가장 쉬운 방법이라고 할 수 있습니다.
묵시적 갱신의 장점과 단점
묵시적 갱신은 편리하다는 장점이 있지만, 몇 가지 단점도 존재합니다. 장점으로는, 별도의 서류 작업이나 공인중개사 수수료 없이 계약이 자동으로 연장된다는 점입니다. 이는 바쁜 현대인들에게 매우 유용한 방법이 될 수 있습니다. 단점은, 임대차 기간이 2년으로 다시 시작된다는 것입니다. 만약 세입자가 묵시적 갱신 후 2년이 아닌 중간에 계약을 해지하고 싶다면, 언제든지 임대인에게 통보할 수 있으며, 통보일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 경우 임대인은 새로운 세입자를 구하고 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 하지만 임대인은 묵시적 갱신 후에는 계약을 해지할 수 없고, 세입자가 계약 해지를 통보할 때까지 기다려야 합니다. 이 점을 잘 파악하고 활용하는 것이 중요합니다.
전세 계약 연장을 위한 ‘계약 갱신 청구권’
2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라, 세입자는 계약 갱신 청구권을 한 번 사용할 수 있습니다. 이는 기존 계약이 만료되더라도 1회에 한하여 추가로 2년의 임대차 기간을 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 사용하면 집주인의 동의 없이도 계약을 연장할 수 있으며, 이때 보증금이나 월세는 기존 금액의 5% 이내에서만 증액할 수 있습니다. 계약 갱신 청구권은 묵시적 갱신과 달리 세입자가 직접 의사를 표시해야 효력이 발생합니다.
계약 갱신 청구권 사용 방법 및 유의사항
계약 갱신 청구권은 반드시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 통지해야 합니다. 통지 방법은 문자 메시지, 전화 통화, 내용증명 등 다양한 방법이 가능합니다. 가장 안전한 방법은 내용증명을 보내는 것이지만, 임대인과의 원만한 관계 유지를 위해서는 문자 메시지나 통화로 먼저 협의하는 것이 좋습니다. 이때 증거를 남기기 위해 문자 메시지는 내용을 저장하거나, 통화 내용을 녹음하는 것이 좋습니다. 통지 시에는 ‘계약 갱신 청구권을 사용하겠다’는 명확한 의사를 밝혀야 합니다.
집주인이 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있는 9가지 이유
계약 갱신 청구권은 세입자의 권리이지만, 집주인이 정당한 사유가 있다면 거부할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서 정하는 9가지 사유는 다음과 같습니다.
- 임차인이 2기(2회분)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 주택의 점유 회복이 필요한 경우
- 임대인이 실제 거주하기 위해 주택을 점유하려는 경우 (이 경우 추후 세입자는 2년간 다른 세입자를 들이지 않았다는 사실을 입증하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.)
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
위 사유에 해당하지 않는다면, 집주인은 세입자의 계약 갱신 청구를 거절할 수 없습니다.
전세 보증금 및 월세 증액은 어떻게?
계약 갱신 청구권을 사용하거나 재계약을 할 때 보증금이나 월세 증액은 중요한 협상 포인트입니다. 계약 갱신 청구권 사용 시에는 법적으로 기존 보증금 또는 월세의 5% 이내에서만 증액이 가능합니다. 만약 집주인이 5%를 초과하여 증액을 요구한다면 세입자는 이를 거부할 수 있습니다. 반면, 재계약 시에는 5% 증액 제한 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 재계약을 할 때는 주변 시세 등을 고려하여 임대인과 충분히 협의하는 것이 중요합니다.
계약서 다시 쓰기: 재계약 시 필수 확인 사항
묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구권을 사용하지 않고 재계약을 하는 경우, 새로운 임대차 계약서를 작성해야 합니다. 이때는 단순히 보증금과 월세 금액만 확인하는 것이 아니라 다음 사항들을 반드시 꼼꼼히 체크해야 합니다.
- 계약 기간: 몇 년으로 계약할 것인지 명확히 기재합니다.
- 보증금 및 월세 금액: 변경된 금액을 정확히 기재합니다.
- 특약 사항: 누수 문제, 반려동물 사육, 주차 공간 등 기존에 협의했던 내용을 특약 사항으로 명시하여 분쟁의 소지를 없애야 합니다.
- 임대인 변경 여부: 계약 기간 중 임대인이 변경될 경우를 대비하여 새로운 임대인의 정보가 계약서에 포함되어 있는지 확인합니다.
새로운 계약서를 작성할 때는 공인중개사를 통해 진행하는 것이 가장 안전하며, 공인중개사를 통하지 않더라도 확정일자를 다시 받는 것이 중요합니다.
전월세 계약 연장 시 전입신고와 확정일자
전월세 계약을 연장할 때, 기존 계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어졌다면 별도로 전입신고나 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 그러나 보증금이나 월세에 변동이 있거나, 계약 갱신 청구권을 사용하여 증액된 금액으로 계약을 연장한 경우에는 반드시 변경된 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다. 확정일자는 새로운 계약서에 변경된 보증금에 대한 우선변제권을 부여하는 효력이 있으므로, 만약의 사태에 대비하여 꼭 챙겨야 합니다. 전입신고는 주소지 변동이 없는 한 다시 할 필요는 없습니다.
가장 쉬운 월세 계약 연장 방법 요약
지금까지 설명한 내용을 바탕으로 가장 쉬운 월세 계약 연장 방법을 요약하자면 다음과 같습니다.
- 묵시적 갱신: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 아무런 소통 없이 지내면 됩니다. 이 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 계약 연장을 원하는 경우 가장 간편하고 쉬운 방법입니다.
- 계약 갱신 청구권: 묵시적 갱신 기간이 지났거나, 임대인이 보증금 증액을 요구할 경우 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 “계약 갱신 청구권을 사용하겠다”는 의사를 명확히 전달하면 됩니다. 이 경우 5% 이내의 증액만 가능합니다.
- 재계약: 보증금이나 월세를 5% 이상 증액하거나, 계약 기간을 변경하는 등 새로운 조건으로 계약을 맺고 싶을 때는 임대인과 충분히 협의하여 새로운 계약서를 작성하면 됩니다. 이 경우 변경된 계약서에 확정일자를 반드시 다시 받아야 합니다.
어떤 방법이든, 가장 중요한 것은 계약 만료 기간을 놓치지 않고 미리 준비하는 것입니다. 자신의 상황에 맞는 가장 쉽고 확실한 방법으로 전월세 계약을 연장하시기 바랍니다.